xxxx心情盛开的地方--前期企划书

2007-2-6　　　作者：兰晓华　　　来源：fansart.com　　　点击：1629

（五）物业管理篇：

[健康生活的保障]

概念提炼：安心是我们给你的保障称心生活从家开始

用爱心、细心、诚心、专心、贴心来为住户服务；无论是个性化深度到家的服务，还是把高科技搬入社区，让房子变得聪明，都深切地让您感到现代化住家服务提供的全新时尚概念，生活的享受从回家开始。

产品建议：

1.个性化家居服务

公共服务项目（不另收取费用）专项，配套有偿服务

1.二十四小时保安，消防和车辆管理； 1．各项健身，娱乐活动；

2.公共场所保洁； 2.保健，医疗；

3.公共绿化园艺保养和培植； 3．提供小型商务会议场所及服务；

4.住宅区生活垃圾收集和清倒； 4．传真，复印，打字；

5.公共设施的维修与保养； 5．临时照看儿童；

6．电话及访客留言转告； 6．钟点清洁；

7．组织区内业主联谊会活动； 7．老人，病人的护理；

8．代收缴水电费； 8．礼仪服务；

9．代收带缴有线电视收视费； 9.代管房屋；

10.代办报刊订阅和收发，邮件收发； 10．代理房屋租赁；

11．代请保姆； 11．机动车清洗；

12．代请家教； 12．住宅水电设备的维修（免人工费）

13．代聘装潢设计，施工单位； 13．住宅外墙的清洗和粉刷（免人工费）

14．私宅报警日常检查和维护；

特别建议：智能化让服务变得现代化，聪明人享受聪明的服务

与国内著名信息产业公司合作发展，聪明人住聪明房子，全新智能化网络住宅。透过高容量（100M）的光纤网络，不仅使用户可以高速上网，同时还能享受功能齐全的网络服务，而每月只需支付低廉的费用。网上银行服务、网上贸易、住宅办公室、股市财经专讯、电子传真等等，您可以全面掌握市场脉博，运筹帷幄。借助带宽达100M的网络平台，将建立独立社区网站，提供包括网上游戏、业主交流空间、个性化网页、社区商家服务等服务，让住家拥有一个并非虚拟的网上世界。而物业管理亦借此资源，形成社区安保网络监控系统、访客对讲系统、紧急求助系统、智能一卡通服务系统等诸多功能强大的新型管理服务网络。

注：因考虑到在本地市场发展现代智能化服务条件不成熟，所以我们应有选择的做这件事情。

四重保安系统让您的家固若金汤

保安系统建议如下：第一重安全：周界保护系统

1. 红外线对射报警器

2. 红外线摄象机

3. 围墙灯光报警

4、四周岗哨

第二重安全：社区保安系统

1. 警卫白天夜间岗哨定点巡逻

2. 社区报警电话，按钮

3.社区道路摄象机

4.车辆出入管制

第三重安全：社区控制中心

1. 电视监控

2. 周界安全控制

3. 呼叫保安协同行动

4. 接听报警电话

5. 紧急110报警

第四重安全：室内防盗系统

1. 一楼门窗防盗设施

2. 室内火灾报警

3. 室内煤气报警

4．盗窃紧急按钮

（六）.房型篇房型决定决定生活方式，房型也将是身份和生活舒适度的重点体现房型分析：南北通风，户户朝阳；

1. 增设室内空间弹性化设计，可以让你对住宅理念任意发挥；

2. 厨房设在北面，xx是吹东南风，让你的家居不受油烟困扰；

3. 起居室，主卧室朝南，采光性好；

4. 部分房型错层设计，功能分区，空间更居多元化；

5. 三房卫生间与主人间是套间形式设计，更方便，私隐性更强；

6. 复式有下层50平米的客餐厅，南北通风，有储藏室；27平米的露台；下层南北阳台。

建议：主人房凸窗采用50CM低窗设计，增加1/3的采光率，增加主人的私人聊天情调。

概念提炼：私密住宅，窗外就是绿色花园，一样空间，同样宽大

房型分类分析：

二室一厅一卫建筑面积套数百分比

88.7 18 5.3%

二室二厅一卫 83.4 138 40.6%

87.2 40 11.8%

89.5 12 3.5%

208 61.2%

优点：（1）.面积配置比较合理；业主居住舒适度强。总价不高，客户面就会扩大。

（2）二房型套数占总套数的的比例较合理；适合当地购房者的需要。

（3）有南北双阳台；生活更方便，观景更全面，室内更利于通风。

（4）厅和主卧均朝南；采光性好，光线充足。

（5）部分的厨房和卫生间共享北阳台；生活环境更合理，更舒适。

（6）南北通风，空气更清新，生活更健康。

缺点：（1）房型过于雷同，可选择面太少。

（2）餐厅空间设置相对较小，不利于业主家庭的就餐环境。

（3）1.2号楼因骑楼设计原因，业主生活私密性较差。

（4）卫生间间接采光，光线较差，业主心情不舒适。

（5）主卧和厅的开距不大，物品不宜安置。

（6）功能设置动线不合理；对业主的日常居家生活舒适度较差。

（7）部分房型上午或下午没有阳光，采光较差，自然阳光照射少。

三室二厅二卫建筑面积套数百分比

110.3 12 3.5%

120.9 28 8.2%

122.1 18 5.3%

123.1 44 12.9%

102 29.9%

110.3平方米D型

优点：（1）三边采光，全明设计；采光合理，生活健康的基础。

（2）厅宽4.2米，设计的合理，可合理安排物品，宽敞舒适不拥挤。

（3）二间卧室朝南，采光好，居住环境理想。

（4）设有壁橱，可随意安排衣物及其他物品，不占有其他空间。

缺点：（1）大部分室门向客厅开，利用率不高。

（2）朝南卧室阳台窗不是落地窗；不利于采光及观景。

建议：改为落地窗。

（3）主卧没有阳台，房型设计过于对称；房型过于死板，不能满足购房者需要。

（4）餐厅空间较小；家庭就餐环境拥挤，缺少生活情趣。

（5）厨房，卫生间没有小阳台，不能放置一些生活杂品，配置不合理，功能缺少。

（6）客厅朝东西开，不朝南；上午或下午接受不到阳光。

123.1B型

优点：

（1）主卧宽3.9；空间更宽大，有利于业主的私人空间安置，更合理，更舒适。

（2）配有单独衣帽间；业主生活功能更齐全。

（3）功能分割清楚；居家生活更方便，更舒适。

（4）餐厅带有3.67米阳台；就餐环境更舒适，家庭情趣多样化。

（5）房型全明设计；两间卧室起居室全部朝阳；真正光线阳光无限，家庭环境健康靓丽。

缺点：

（1）2.3.4.号楼一部分房朝马路，噪音大，私密性差。

（2）卧室没有设阳台；功能有缺陷，生活不舒适。

（3）3.9米的客厅不够宽大。不利于居家设施的安置。

（4）二个卫生房间隔近，离客厅较远，日常生活不方便。

（5）餐厅与起居室连接处空地利用率不高；浪费空间，居家环境更不会舒适。

122.1E2型

优点：

（1）6米宽起居室；客厅和就餐空间更大，更宽敞，生活更舒适。

（2）专职主人卫生间；主人私密性更好，私密乐趣更丰富。

（3）三面采光，全明设计；设计合理，真正作到光线阳光无限，家庭环境健康靓丽。

（4）客厅的利用率较高，居家环境更合理。

（5）主卧4.2米宽的大距离配置。空间更宽大，有利于业主的私人空间安置，更合理，更舒适。

缺点：

（1）只有一间卧室朝南；采光不好，影响生活质量。

（2）二间卧室离厨房及卫生间太近；容易污染卧室环境，给生活带来不便和麻烦。

（3）西面一边朝马路；噪音影响，私隐性较差，对生活环境有影响。

120.1C型

优点：

（1）厨房带有阳台；可以有利于排出油烟，放置日常杂物。

（2）功能区配置合理；生活更舒适，环境更好。

（3）客厅的利用率比较高。对业主购房合理，更便于安置家具设施。

缺点：

（1）一间卧室朝南，一间卧室间接采光；采光性不强，自然光线不足。

（2）主卧无阳台；主人空间配置不和理。

跃层建筑面积套数百分比

142.95 12 3.5

223.1 6 1.8

18 5.3

A2型复式：

优点：

（1）起居室与卧室分割比较清楚；动静分离，生活环境更舒适。

（2）客厅距宽足有6.3米，主卧3.9米。房间设置合理。生活更舒适。

（3）一楼配置一个储藏室。设施配置更完善，生活更方便。

（4）赠送一个露台；超值享受，更满足占有欲望，享受多多。

缺点：

（1）楼梯在客厅的中间面积比较浪费。视觉感差。

（2）一间卧室朝北；采光较差，光线不足。

（3）主卧室没有阳台；设置不合理，缺少生活情趣。

（4）二层的起居室没有利用率；容易产生浪费感，

设置不合理。

223.1C型复式

优点：

（1）楼梯配置较合理；生活更舒适。

（2）客厅的使用率较高；对业主更超值，安置家具

设施更合理。

（3）拥有双露台。超值享受，拥有生活每一天。

（4）客厅有一个阳台一个外挑室窗；采光效果更合理，更加明亮，名家风范的享受。

（5）8.5米的宽厅设计；宽阔大气，尽显主人尊贵身份。

（6）主卧南北两窗设计；通风性能更好，光线充足，真正的生活享受。

缺点：

（1）客厅里有障碍柱；影响生活舒适度，视觉效果较差。

（2）两间卧室间接采光；对采光有影响，自然光线照射不足。

（3）主卧连露台但不设落地窗；进出不方便，对采光有影响。

（4）二层缺少一个小型家庭活动室；家庭的自娱气氛不浓。

（5）其中一间卧室设计的离厨房太近；容易受厨房噪音及油烟的侵害。

（七）.会所

概念提炼：三层会所礼朋待己光彩满面不同年龄各有闲趣

产品建议：

一层：品茗观赏区，物业管理中心。二层：桌球室、乒乓球室、棋牌室，亲子游戏室、才艺教室、股票网络中心。三层：室内游泳池及观景平台

会所建筑特征：三层落地玻璃式建筑，踏街门口广场砖铺地，周遍配艺术灯光布置。

（八）．建材及施工篇：

概念提炼： 100%建材品质 100%建筑质量

分析：

我们的目标消费群体从他的购房心里及习性上分析，他们购房一生只此一次，所以对建材及现场建材的展示会很重视，还应考虑建材的级别、品牌，施工工艺、工程进度，重视现场施工管理上。让精益求精发挥到实处。

产品建议：1.希望施工管理更专业化、更规范

2.建材建议建市场报告

3.以工程部及施工、监理单位共同制定一整套核准工艺工程图

工程质量标准建议

工程内容质量标准

地基基础主体确保100%达到国家验收评定标准合格以上的要求。

屋面互棱平直，瓦片不翘角，不破损，不污染，确保三年内无任何渗漏现象

楼地面严格控制“三起一裂”（起皮、起壳、起皱、开裂），严格控制楼地面的平整度（地坪标高一致，地坪不能起沙、起壳、踢脚角线平整）

门窗确保安装平整、顺直、密封、门窗关启灵活，材质光洁。

内外墙装修墙面平整，色泽均匀，确保不出现起沙、起皮等现象，阴阳角、线角方正，顺直。

给排水符合国家安装标准，一户一表。水管接口处严密，不渗漏。铸铁管用沥青、黑油漆涂覆，不生锈。污水、废水分流，排水畅通。

电气安装符合国家安装标准，一户一表，有线电视、电话线预留。开关、插座安装牢固，绝缘接地符合规范。

十、交大整合营销策略

1、与交大整合目的：提高精神品牌，通过资源共享，依托交大，提高在xx区楼盘

竞争力，提高知名度。

2、与交大整合流程一览表

发展商

街道

交大

委员会

竞赛活动

场地共享

辅助与帮困

由当地街道牵线，交大与发展商成立全方位合作关系，以“翰林新府”为试点区，成为xx区交大与街道居民互助工程。

由委员会处理日常事务管理。

1、 场地共享

我们会依据交大场地，在会所配置不同功能活动场所，定期相互公开使用，展开公民健身活动。

2、 系列竞赛活动

定期组织球赛，棋牌比赛，智力比赛等

3、 辅导与帮困

由交大作定期高辅班，电脑、英语等文化知识辅导，我们将定期为学习优秀的外地学子进行帮困基金助学。

二、与当地政府整合

由政府搭台，发展商出资，共创xx区城市中心广场景观区，突出地块中心位置，体现政府支持，树立客户信心，以及围绕中心广场今后一系列前景规划。

十一、导示策略：

“翰林新府”相对其他竞争个案而言，地理位置并不是最佳，因此导示系统的建立是必然的。导示系统的好坏，影响到楼盘本身的品质感。往往导示系统可以成为他们对楼盘的第一印象，因此也要具有一定的亲和力，因为引导客户的消费是我们的首要任务。

建议及作用:

灯杆旗：从沪闵路至东川路，一路上灯杆旗的制作，对客户

寻找本案起到了好的作用

交通指示牌：在沪闵路、东川路口设置交通路牌,引导客户

光临“翰林新府”。

大型看板：树“翰林新府”建筑外立面，并配以指示标记，使客户能够清晰的看到位置。

售楼处门外停车区导示：引导客户停车，很好的安排客户秩序停车，从小细节反映发展商的细心。

工地围板工地旗：鲜艳，引导客户参观工地现场，了解基地建筑面积。

精神堡垒：整个导示系统的核心，凸现整个楼盘的品质，使客户觉得楼盘的包装优质，能给客户一个良好的第一印象。

样板区公告牌：样板区设立大型导示，引导客户进入样板区，同时以人性化设计呈现，使消费者产生亲切感，对样板房产生好奇心，从而起到良好的促进销售作用。

小区内导示旗：不仅仅是起到导示的作用，同时还渲染了小区的气氛，也起了广告作用，提高了本案的品牌形象。

公共告示牌：以公益为主题，呈现人性化的设计（如小草在睡觉，请勿打扰）每个主题景观设立标牌。

十二、售楼处策略：售楼处将分成六个区域，每个区域动线分明，功能区分明确，便于业务人员在不同的区域展开工作。

1、参观区：

模型：建议发展商将此次模型表现整个“翰林新府”，按照标准模式建造，一期4万方建筑与景观为主,其他项目可相对虚化，主次必须分明，模型体相对漂亮。模型比例建议1：95便于客户可以很直观的看到，精细的呈现小区的规划，并不是给人模糊概念，这样精致的制作，对于客户而言，就不会盲目的购房，而是可以从模型中挑选自己满意的位置，另外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在未来的开发、规划中补充、添加景观。

展板：

购房流程图

银行按揭流程图

购房装修知识图

房型配置图

物业管理图

单体效果图

景观效果图

鸟瞰图

环境平面规划图

将其制作成展板形式，分不同推广阶段展出，使业务员在与客户攀谈时，能够向客户解释。签约室将单独建立。

2、洽谈区：洽谈区的风格要简约，设计以线条为主，但又要不失高贵，体现出品质感，洽谈区配备洽谈桌椅，色彩柔和。

3、应接区：应接区的应接台相对要有一定的亲和力，建议以曲线条为主，LOGO 墙简洁明了，不宜复杂化，使客户一进门就能感受到本案以人为本的设计及人性化的服务，能够很快的接受本案，也能很清晰的看到LOGO墙。

应接台：可分两层，一层为接待销控台，二层为主控台，二层建造的相对要高，分两层的目的是给客户形成压迫感，造成心理压力，有利于业务员的销售说辞。

4、品位廊：在售楼中心可布置一些软装饰，如装饰画、鲜花、摆设等，此处为品位廊，布置风格类似于后现代主义。给客户参观时丰富视觉,同时也使售楼处的气氛倾向于和谐，自然。烘托现场销售气氛。

5、现场建材展示厅：塑钢门窗

保安系统

卫生器材

瓷砖

隐蔽工程

涂料、地板

外墙涂料

管道设施

现场展示厅的建立，有利于客户了解房屋建材设备，从内展示出建筑材料，使客户感觉到发展商的设想周到，以及提前为消费者作出装修建议。

特别建议：增设签约室，与洽谈室分离

销售道具的建立及作用：

楼书：作为销售的主要道具，制作精美，楼书中呈现的卖点均是该楼盘的优势，也使客户清晰的知道该楼盘的优点，使其对楼盘产生好奇心，从而促成其购买。本次建议楼书印刷数为3000本，楼书的内容包括本案卖点的优化，购房须知、签约须知、物业管理手册，内容的充分便于客户深入了解本案的细微之处。

海报：海报通常以单片的形式出现，便于携带，阅读方便，能很快的得知楼盘的最新消息。

销售价目表：利于销售的便利，在业务繁忙时，能够引导消费者自行阅读，挑选适合自身购买能力的房型及楼层。

名片：名片上的地址及电话号码，便于客户与业务员联络，提高销售率。

销售人员制服：统一的制服给人以整洁的感觉，使客户觉得公司整体形象甚好，使业务员在与客户攀谈时留下好印象。

中央广播系统：播放背景音乐，缓和售楼中心气氛，体现人文气息，给人以听觉上的享受。

对讲机：物业高品质的体现，对内提高业务效率，便于销控，便于业务员和销售主管的销控控制及沟通。

特别建议：一条龙的售后服务：签约室律师到场，签约现场银行当场办理按揭手续或一次性付款手续，方便客户，加强现场逼定，同时也增快了销售速度，使业务速战速决。

十三、样板房选择

思路及策略

（一）选择原因： 1、以景观最大感受面为主。

2、为方便带看路线。建议作在一号楼。

3、促进样板房的销售

因其位置好，具有唯一性，对以后样板房的销售起决定作用。

（二）样板区策略：样板区策略的制定，区分明确便于未来业务员带看的说辞，及使样板区在未来的销售工作中，为客户提供参考作用。根据目标客户的分析，对其个性的了解，因此建议了以下不同风格的装修。（详见列图）

特别建议：样板房必须设置各个房间功能说明牌。

十四、媒体的选择组合根据销售的情况，选择恰当时机投放及投放时间广告，达到最好的效率。

前期项目准备期 xx年1月20日前完成现场售楼处装修、环境施工、案前作业、企划设计

启动内部认购期 xx年1月20日进入项目形象推广阶段

xx年5月1日前完成内部认购期工作

媒体选择：，《xx晚报》四分之一版硬性广告

广告预算费用：《xx晚报》4.4万元×1次 = 4.4万元

主题推广期 xx年5月左右进入全面公开阶段，现场销售正式启动，开盘期时间为三个月，前期利用媒体宣传和主题活动优势强攻热炒

媒体选择：《xx晚报》四分之一版硬性广告

发布频率：开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的媒体广告发布密集，三个月十二个通栏量。

目的：利用大密度系列性报纸广告达到聚人气。

广告预算费用：《xx晚报》4.4万元×12次 = 52.8万元

小计：52.8万元

持续推广强销期

xx年8月左右进入第二销售阶段，为期3个月，亦为强销阶段。

媒体选择：依旧以《xx晚报》四分之一版为主媒体。

发布频率：三个月六个通栏量。

目的：由于经过主题推广期之后，知道的人以经很多了，所以广告量减半。

广告预算费用：《xx晚报》4.4万元×6=26.4万

小计：26.4万元

尾盘冲刺期 xx年11月1日进入第三阶段，为期三个月。

把握整个楼盘最后的销售阶段，预告销售顺利告捷。

媒体选择：依旧以《xx晚报》四分之一版为主媒体。

发布频率：二个月二次通栏量

目的：进入尾声，扫轻尾盘。广告主要是以宣传整个

楼盘的销售业绩，力图树立公司的整体形象。

广告预算费用：《xx晚报》4.4万元×2=8.8万

小计：8.8万元

SP活动的开展：

SP活动的开展有利于的销售，因此，建议各个阶段都穿插SP活动，这主要是想拉升人气。当然每次SP活动的开展都需要有媒体的参与。

有必要开展SP活动的目的：

基本上每个销售阶段都有必要开展SP活动，往往SP活动能够起到点缀的作用，针对销售的不同业绩，开展适合当时情况的不同的活动。

1、当销售业绩不佳时，开展SP活动则可以带动整个楼盘的人气，也鼓舞了销售人员的士气。

2、当销售业绩良好时，SP活动的开展往往就类似于庆功会，再加上媒体的炒作，可使销售更上一层楼。

兰晓华：记者、资本策划人、地产操盘手。工于谋势、善于策略、精于实战、擅长创意、专注品牌规划、定位、营销、传播。参与隆鑫、力帆、美的、红牛、TCL、雅格尔、海尔等品牌整合营销；策划xx、重庆、广州、武汉、东莞、成都等著名企业（楼盘）定位营销和操盘经验。

目前是《品牌》、《企划》、《中国营销》、《销售与管理》、emkt、阿里巴巴等财经媒体专栏作家，著有《地产风暴营销》,Mob：13071375636，邮件：sunnews12@163.com.